Select Income REIT SIR NASDAQ

NASDAQ • Real Estate • REIT - Specialty • USD

El valor intrínseco estimado de Select Income REIT (SIR) utilizando un modelo de Precio sobre Fondos de Operaciones (P/FFO) es N/A (basado en el método recomendado Net Income método), comparado con el precio actual de la acción de $0.20.

Para los Fondos de Inversión Inmobiliaria (REITs), los modelos DCF estándar pueden ser engañosos porque la depreciación distorsiona el ingreso neto. SharesGrow utiliza un modelo Precio/FFO (P/FFO): Valor Intrínseco = FFO por Acción × 17 (múltiplo P/FFO promedio del sector). El FFO es la métrica estándar de la industria para la valoración de REITs.

La valoración utiliza una tasa de descuento derivada del CAPM de 4.09% (CAPM derivado del beta de 0.33). A modo de comparación, el modelo DCF estándar a 20 años produce: Operating Cash Flow (OCF): $93.94 | Free Cash Flow (FCF): $33.77.

DCF-20 Años

SIR

Calculadora de Valor Intrínseco — Select Income REIT

USD 0.20 ▼ 5.00%

Recomendación: El Flujo de Caja Operativo supera el 245% del Ingreso Neto para Select Income REIT, pero el Flujo de Caja Libre es casi igual al Flujo de Caja Operativo (OCF) (FCF/OCF > 85%), lo que indica bajo gasto de capital. La gran brecha entre OCF e Ingreso Neto se debe principalmente a la Compensación Basada en Acciones (SBC) que se añade al OCF. Como la SBC diluye a los accionistas, el Ingreso Neto proporciona una base más conservadora. Recomendación: Ingreso Neto Descontado.

Flujo de Caja Operativo (M) TTM

USD

Deuda Total (M) Deducir del VI

USD

Efectivo & Inversiones (M) Añadir al VI

USD

Tasa de Descuento (%)

r = RFR + β × MRP = 2.43% + 0.5 × 3.31% = 4.09%

RFR 2.43% Tasa libre de riesgo (rendimiento de bonos gubernamentales) · US market

MRP 3.31% Prima de riesgo de mercado (exceso de retorno esperado)

β 0.5 (floor) Beta: volatilidad del valor respecto al mercado · raw β = 0.33; floor 0.5 applied — very low-beta stocks still carry some market risk

Acciones en Circulación (M)

Tasa de Crecimiento

Año 1–5 (%)

Año 6–10 (%)

Año 11–20 (%)

Infravalorada Sobrevalorada

Valor Intrínseco
USD —

Precio Intrínseco

USD —

Precio de Acción

USD 0.20

—

Desglose DCF 20 Años

Año	FC Proyectado (M)	Factor de Descuento	Valor Presente (M)

Flujo de Caja Descontado a 20 años usando el Flujo de Caja Operativo como métrica base.

Fase de Alto Crecimiento — Años 1–5

Se asume que la empresa está en su período de crecimiento más fuerte. Los flujos se proyectan a la tasa más alta g₁.

Fase de Transición — Años 6–10

El crecimiento comienza a moderarse. Los flujos en años 6–10 se proyectan a una tasa menor g₂.

Fase Terminal — Años 11–20

La empresa se asume completamente madura. La tasa terminal g₃ (típicamente 3–4%) se aplica a los años 11–20.

IV Valor intrínseco por acción — valor estimado basado en flujos descontados a 20 años

OCF₀ Flujo de Caja Operativo — efectivo generado por operaciones principales

g₁ Tasa de alto crecimiento (Año 1–5) — calculada automáticamente del CAGR histórico

g₂ Tasa de transición (Año 6–10) — típicamente 60% de g₁

g₃ Tasa terminal (Año 11–20) — crecimiento sostenible, típicamente 3–4%

r Tasa de descuento — calculada via CAPM = Tasa libre de riesgo + β × Prima de riesgo

D Deuda total — préstamos a corto y largo plazo; deducida del VI

C Efectivo & Inversiones — activos líquidos; se suman al VI

N Acciones en circulación — divide el valor total en términos por acción

Misma estructura DCF a 20 años usando el Flujo de Caja Libre (FCO menos CapEx).

Fase de Alto Crecimiento — Años 1–5

FCL proyectado a la tasa más alta g₁ para años 1–5.

Fase de Transición — Años 6–10

El crecimiento del FCL se ralentiza a g₂ en años 6–10.

Fase Terminal — Años 11–20

FCL crece a la tasa terminal g₃ para años 11–20.

FCF₀ Flujo de Caja Libre = FCO − CapEx

g₁, g₂, g₃ Tasas de crecimiento FCL de tres fases, calculadas del CAGR histórico

r Tasa de descuento (CAPM) = Tasa libre de riesgo + β × Prima de riesgo

D, C, N Deuda total, Efectivo, Acciones — mismas definiciones que método OCF

DCF a 20 años usando el Beneficio Neto como métrica base.

Fase de Alto Crecimiento — Años 1–5

Beneficio neto proyectado a g₁ para años 1–5.

Fase de Transición — Años 6–10

El crecimiento de ganancias desacelera a g₂ en años 6–10.

Fase Terminal — Años 11–20

Ganancias crecen a tasa terminal g₃ para años 11–20.

NI₀ Beneficio Neto = Ingresos − gastos, intereses e impuestos

g₁, g₂, g₃ Tasas de crecimiento de beneficio neto de tres fases

r Tasa de descuento (CAPM). Mayor beta → mayor tasa → menor VI

D, C, N Deuda total, Efectivo, Acciones — mismas definiciones que método OCF

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