추정 내재가치는 Healthpeak Properties, Inc. (DOC) 가격 대비 운영자금(P/FFO) 모델을 사용한 결과 $28.42 (추천 방법 기반 P/FFO 방법), 현재 주가와 비교하면 $16.87. 이 주식은 저평가되었을 수 있습니다 68.5% 내재가치 대비.
부동산투자신탁(REITs)의 경우, 감가상각비가 순이익을 왜곡하므로 표준 DCF 모델은 오해의 소지가 있습니다. SharesGrow는 가격 대비 FFO(P/FFO) 모델을 사용합니다: 내재가치 = 주당 FFO × 17(섹터 평균 P/FFO 배수). FFO는 REIT 밸류에이션의 업계 표준 지표입니다.
평가에는 CAPM 기반 할인율을 사용합니다 6% (CAPM 베타에서 산출, 베타 1.08). 참고로, 표준 20년 DCF 모델에서는: Operating Cash Flow (OCF): $155.74 | Free Cash Flow (FCF): $138.08.
ℹ 왜 우리의 내재가치 (IV)가 애널리스트 목표가와 다른가요?
우리의 현금흐름할인 (DCF) 모델은 내재가치 (IV)를 $28.42로 추정하며, 애널리스트 컨센서스 목표가는 $18.00입니다 — 57.9% 차이.
주식기반보상 (SBC)이 영업현금흐름을 부풀립니다. 이 회사의 OCF는 순이익의 두 배 이상이며, 잉여현금흐름은 OCF에 가깝습니다(낮은 자본지출). OCF와 순이익 간의 큰 격차는 주로 주식기반보상이 OCF에 다시 더해지기 때문입니다. SBC는 실질적인 비용입니다 — 신주 발행으로 주주 지분을 희석시킵니다. 우리의 DCF 모델은 OCF 대신 순이익을 기반으로 사용하여 실제 희석 비용을 반영합니다. OCF 방법에서 훨씬 높은 IV가 표시된다면, 이것이 이유입니다 — SBC 희석을 무시하여 가치를 과대평가합니다.
현금흐름 대비 높은 부채. 우리의 현금흐름할인 (DCF) 모델은 미래 현금흐름의 현재가치에서 순부채를 차감하여 주당 자기자본 가치를 크게 낮춥니다. 애널리스트 목표가는 일반적으로 같은 방식으로 부채를 차감하지 않습니다.
팁: 아래에서 성장률과 할인율을 조정하여 서로 다른 가정이 밸류에이션에 어떤 영향을 미치는지 확인해 보세요.
