QTS Realty Trust, Inc. QTS-PB NYSE

NYSE • Real Estate • REIT - Industrial • US • USD

Der geschätzte innere Wert von QTS Realty Trust, Inc. (QTS-PB) unter Verwendung eines Preis-zu-FFO (P/FFO) Modells beträgt N/A (basierend auf der empfohlenen Free Cash Flow Methode), im Vergleich zum aktuellen Aktienkurs von $172.77.

Für Immobilieninvestmentfonds (REITs) können Standard-DCF-Modelle irreführend sein, da Abschreibungen den Nettogewinn verzerren. SharesGrow verwendet ein Preis-zu-FFO (P/FFO) Modell: Innerer Wert = FFO je Aktie × 17 (Branchendurchschnitt P/FFO-Multiple). FFO ist die Branchenstandard-Kennzahl für die REIT-Bewertung.

Die Bewertung verwendet einen CAPM-basierten Abzinsungssatz von 4.28% (CAPM-abgeleitet aus Beta von 0.56). Zum Vergleich ergibt das Standard-20-Jahres-DCF-Modell: Operating Cash Flow (OCF): $383.02 | Net Income (NI): $229.18.

DCF-20 Jahre

QTS-PB

Innerer-Wert-Rechner — QTS Realty Trust, Inc.

USD 172.77 ▲ 0.06%

Empfehlung: Der operative Cashflow übersteigt 3058% des Nettogewinns. Diese Differenz entsteht durch Abschreibungen (D&A), die zum Nettogewinn addiert werden — das deutet darauf hin, dass QTS Realty Trust, Inc. erhebliche Investitionsausgaben (Capex) hat. Da Abschreibungen (D&A) ein nicht zahlungswirksamer Buchungsposten ist, wurde das Geld beim Kauf des Vermögenswerts bereits ausgegeben. Der freie Cashflow eliminiert diesen Effekt. Empfehlung: Abgezinster freier Cashflow.

Operativer Cashflow (Mio.) TTM

USD

Gesamtschulden (Mio.) Vom IW abziehen

USD

Bargeld & Anlagen (Mio.) Zum IW hinzufügen

USD

Diskontierungsrate (%)

r = RFR + β × MRP = 2.43% + 0.558364 × 3.31% = 4.28%

RFR 2.43% Risikofreier Zinssatz (Staatsanleihenrendite) · US market

MRP 3.31% Marktrisikoprämie (erwartete Überrendite)

β 0.558364 Beta: Aktienvolatilität gegenüber dem Markt

Ausstehende Aktien (Mio.)

Wachstumsrate

Jahr 1–5 (%)

Jahr 6–10 (%)

Jahr 11–20 (%)

Unterbewertet Überbewertet

Innerer Wert
USD —

Innerer Wert

USD —

Aktienkurs

USD 172.77

—

20-Jahres-DCF-Aufschlüsselung

Jahr	Proj. CF (Mio.)	Diskontfaktor	Barwert (Mio.)

DCF-Modell über 20 Jahre mit operativem Cashflow als Basismetrik.

Hochsachstumsphase — Jahre 1–5

Das Unternehmen befindet sich in der stärksten Wachstumsphase. Cashflows werden mit der höchsten Rate g₁ projiziert.

Übergangsphase — Jahre 6–10

Das Wachstum beginnt sich zu mäßigen. Cashflows in Jahren 6–10 werden mit der niedrigeren Rate g₂ projiziert.

Endphase — Jahre 11–20

Das Unternehmen gilt als vollständig ausgereift. Die Terminalwachstumsrate g₃ (typisch 3–4%) gilt für Jahre 11–20.

IV Innerer Wert je Aktie — geschätzter wahrer Wert basierend auf diskontierten Cashflows über 20 Jahre

OCF₀ Operativer Cashflow — aus dem Kerngeschäft generiertes Bargeld

g₁ Hohe Wachstumsrate (Jahre 1–5) — automatisch aus historischem CAGR berechnet

g₂ Übergangswachstumsrate (Jahre 6–10) — typischerweise 60% von g₁

g₃ Terminalwachstumsrate (Jahre 11–20) — langfristig, typisch 3–4%

r Diskontierungsrate — CAPM = risikofreier Zins + β × Risikoprämie

D Gesamtschulden — kurz- und langfristige Verbindlichkeiten

C Bargeld & kurzfristige Anlagen — liquide Mittel des Unternehmens

N Ausstehende Aktien — teilt den Unternehmenswert in Beträge je Aktie

DCF-Modell über 20 Jahre mit freiem Cashflow (OCF minus CapEx) als Basismetrik.

Hochsachstumsphase — Jahre 1–5

FCF für Jahre 1–5 mit höchster Rate g₁ projiziert.

Übergangsphase — Jahre 6–10

FCF-Wachstum verlangsamt sich in Jahren 6–10 auf g₂.

Endphase — Jahre 11–20

FCF wächst in Jahren 11–20 mit Terminalrate g₃.

FCF₀ Freier Cashflow = Operativer CF − Investitionsausgaben

g₁, g₂, g₃ Drei-Phasen-FCF-Wachstumsraten, aus historischem CAGR berechnet

r Diskontierungsrate (CAPM) = risikofreier Zins + β × Risikoprämie

D, C, N Schulden, Bargeld, Aktien — gleiche Definitionen wie OCF-Methode

DCF-Modell über 20 Jahre mit Nettogewinn als Basismetrik.

Hochsachstumsphase — Jahre 1–5

Nettogewinn für Jahre 1–5 mit Rate g₁ projiziert.

Übergangsphase — Jahre 6–10

Gewinnwachstum verlangsamt sich in Jahren 6–10 auf g₂.

Endphase — Jahre 11–20

Gewinn wächst in Jahren 11–20 mit Terminalrate g₃.

NI₀ Nettogewinn = Umsatz − alle Ausgaben, Zinsen & Steuern

g₁, g₂, g₃ Drei-Phasen-Nettogewinn-Wachstumsraten aus historischem CAGR

r Diskontierungsrate (CAPM) — Höheres Beta → höhere Rate → niedrigerer IW

D, C, N Schulden, Bargeld, Aktien — gleiche Definitionen wie OCF-Methode

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