估算的内在价值为 Modiv Industrial, Inc. (MDV) 使用价格与运营资金比率（P/FFO）模型计算为 $25.64 (基于推荐的 P/FFO 方法), 相比当前股价 $15.58. 这表明该股票可能被低估了 64.6% 相对于其内在价值.

对于房地产投资信托基金（REITs），标准DCF模型可能具有误导性，因为折旧——一项大额非现金费用——会扭曲净利润。SharesGrow使用价格与运营资金比率（P/FFO）模型：内在价值 = 每股FFO × 17（行业平均P/FFO倍数）。FFO将折旧加回净利润，更准确地反映REIT的经常性现金生成能力——这是REIT估值的行业标准指标。

估值使用CAPM推导的折现率为 4.09% (CAPM 由贝塔值推导，贝塔值为 -0.26). 作为对比，标准20年DCF模型得出: Operating Cash Flow (OCF): $1,579.11 | Free Cash Flow (FCF): $1,526.23 | Net Income (NI): $126.42.

• 股票薪酬 (SBC) 导致经营现金流虚高。该公司的 OCF 是净利润的两倍以上，而自由现金流接近 OCF（资本支出低）。OCF 与净利润之间的巨大差距主要来自股票薪酬在计算 OCF 时被加回。SBC 是真实成本——它通过发行新股稀释股东权益。我们的 DCF 模型使用净利润而非 OCF 作为基础，以反映真实的稀释成本。如果您看到 OCF 方法显示的内在价值远高于此，这就是原因——它忽略了 SBC 稀释而高估了价值。
• 相对于现金流，债务较高。我们的现金流折现 (DCF) 模型从未来现金流现值中扣除净债务，这会显著降低每股权益价值。分析师目标价通常不以同样方式扣除债务。
• 低基数恢复导致的高增长率。公司盈利正从极低或接近零的基数恢复，这会产生极高的百分比增长率 (CAGR)。我们的模型将增长率上限设为 40%，但即使此增长率复合 20 年也会大幅推高内在价值 (IV)。分析师通常使用绝对盈利目标而非外推恢复期的高增长率，因此他们的目标价远低于我们的估值。建议手动将增长率 (g₁) 调低至更可持续的长期水平。