추정 내재가치는 Modiv Industrial, Inc. (MDV) 가격 대비 운영자금(P/FFO) 모델을 사용한 결과 $25.64 (추천 방법 기반 P/FFO 방법), 현재 주가와 비교하면 $15.58. 이 주식은 저평가되었을 수 있습니다 64.6% 내재가치 대비.

부동산투자신탁(REITs)의 경우, 감가상각비가 순이익을 왜곡하므로 표준 DCF 모델은 오해의 소지가 있습니다. SharesGrow는 가격 대비 FFO(P/FFO) 모델을 사용합니다: 내재가치 = 주당 FFO × 17(섹터 평균 P/FFO 배수). FFO는 REIT 밸류에이션의 업계 표준 지표입니다.

평가에는 CAPM 기반 할인율을 사용합니다 4.09% (CAPM 베타에서 산출, 베타 -0.26). 참고로, 표준 20년 DCF 모델에서는: Operating Cash Flow (OCF): $1,579.11 | Free Cash Flow (FCF): $1,526.23 | Net Income (NI): $126.42.

• 주식기반보상 (SBC)이 영업현금흐름을 부풀립니다. 이 회사의 OCF는 순이익의 두 배 이상이며, 잉여현금흐름은 OCF에 가깝습니다(낮은 자본지출). OCF와 순이익 간의 큰 격차는 주로 주식기반보상이 OCF에 다시 더해지기 때문입니다. SBC는 실질적인 비용입니다 — 신주 발행으로 주주 지분을 희석시킵니다. 우리의 DCF 모델은 OCF 대신 순이익을 기반으로 사용하여 실제 희석 비용을 반영합니다. OCF 방법에서 훨씬 높은 IV가 표시된다면, 이것이 이유입니다 — SBC 희석을 무시하여 가치를 과대평가합니다.
• 현금흐름 대비 높은 부채. 우리의 현금흐름할인 (DCF) 모델은 미래 현금흐름의 현재가치에서 순부채를 차감하여 주당 자기자본 가치를 크게 낮춥니다. 애널리스트 목표가는 일반적으로 같은 방식으로 부채를 차감하지 않습니다.
• 저기저 회복에 따른 공격적 성장률. 기업의 이익이 매우 낮거나 거의 제로에 가까운 기저에서 회복 중이어서 극도로 높은 성장률 (CAGR)이 산출됩니다. 당사 모델은 성장률을 40%로 제한하지만, 이 비율도 20년간 복리로 적용하면 내재가치 (IV)가 크게 부풀어 오릅니다. 애널리스트들은 일반적으로 회복기의 높은 성장률을 외삽하지 않고 절대적 이익 목표를 사용합니다. 성장률 (g₁)을 보다 지속 가능한 장기 수준으로 수동 조정하는 것을 권장합니다.